购房人不要再在买房索赔中提“假一赔三”了

关键词:商业地产 | 商品房 | 买卖合同 | 欺诈 | 虚假广告 | 惩罚性赔偿

泾钥匙:在商品房买卖合同实践中,根据现行法律规定和司法实践,法院并不支持超过已付购房款1倍的惩罚性赔偿,并仅有条件且严格适用于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条和第9条规定情形,故购房人在购房活动中,不要动不动就向开发商提出“假一罚三”的诉求,否则只是浪费诉讼费,结果还找了气受。


案情背景

A公司开发的某别墅二期171号楼,于2013年11月29日通过验收,2014年1月13日备案,该别墅二期于2014年1月20日完成竣工验收备案。2015年8月,A公司发现涉案房屋有不均匀沉降的情况出现,2015年11月10日至2015年11月18日,该房屋进行了加固工程。

2016年12月6日,原告乐某(作为买受人)和被告 A公司(作为出卖人)签订了商品房买卖合同,双方约定被告将该别墅二期 171号房出卖给原告,该房屋面积为472.51平方米,总价款为1100万元。合同第十七条规定了凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》二十八条第一款退房条件要求退房的,买受人可以选择按该《办法》二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。合同第十八条规定,约定住宅保修责任,应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》二十九条的有关规定。合同附件九:《商品房买卖合同》补充协议一中约定,买受人确认在签订主合同及本协议时已到实地查勘,对本小区的四址、周边现状、市政配套、小区公共设施建设分布状况及房屋公共部位的装修、本小区的绿化、停车位配比及分布等都已熟知和确认无异议;对所购房屋所处的位置、朝向、间距、空间结构、高度、层高、大小、入户门、梁柱构造、外立面材质造型及线条、门窗的材质尺寸以及开启方式、窗台高度、窗洞位置及大小数量、窗型样式、栏杆材质及高度、装修情况、房屋质量现状等基本信息均已查验、了解并认可;同意房屋交付以查勘实际现状为准;补充协议中还约定,买卖双方均同意:凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》二十八条第一款退房条件要求退房的,不适用该法第二十八条第三款处理,均按照合同原价退还房款,相关违约责任按主合同和补充协议约定处理。

原告分别于2016年12月5日支付了100万元,于2016年12月6日支付了1000万元。2016年12月7日,原告领取了收楼资料。2017年初原告对涉案房屋进行装修,在委托装修公司进行砌墙前的水平测量工作时才发现该房屋整体存在倾斜的质量问题,原告联系了被告,被告才告知原告房子确实存在倾斜沉降的问题,并解释说对房屋已经进行了补桩加固工程,房屋已不存在质量问题。原告不认可,即单方委托B研究所对该房屋现在的倾斜度作检测,检测后发现该房屋存在严重的不均匀倾斜沉降问题。检测报告指出房屋“存在偏北、偏东两方向倾斜,房屋整体倾斜方向偏东,倾斜率最大值为13.40‰,最小值为6.30‰,房屋向东整体倾斜率为9.57‰”已接近危房。双方交涉未果,即诉诸法院,要求赔偿2倍购房款2200万元。


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 一审法院认为

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

所谓欺诈,就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况,欺骗对方,诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈具有以下构成要件:(1)欺诈一方当事人有欺诈的故意;(2)要有欺诈另一方的行为;(3)受欺诈方签订合同是由于受欺诈的结果。结合本案,涉案房屋确曾做过加固工程,但该房屋系现房,原告已在购买房屋前查看过房屋,因此,被告并没有故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假情况,且原告在查看房屋后,已对房屋的高度、层高、大小、房屋质量等了解及认可,对此并未提出任何异议,可见交房时的房屋现场结构符合原告签订合同时的预期,原告并非在违背真实意愿的情况下与被告签订合同。

另外,原告在庭审中表示不解除不撤销该商品房买卖合同,该商品房买卖合同对双方均有约束力,在该合同中,双方仅约定住宅保修责任,应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》二十九条的有关规定,而涉案房屋原告要求房屋价款两倍的惩罚性赔偿,双方并未约定适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。因此,原告的诉讼请求,无事实和法律依据,不予支持。


二审法院认为

我国关于商品房买卖合同中惩罚性条款的规定载于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条。从上述条文可知,在商品房买卖合同纠纷领域,我国采用了有条件地严格限制适用惩罚性赔偿的原则。本案中,上诉人无证据证明被上诉人存在欺诈,且即便存在欺诈,也不属上述条文载明的情形,故上诉人现主张两倍赔偿,于法无据,本院难以支持。


裁判索引

浙江省宁波市中级人民法院(2018)浙02民终4666号民事判决书

宁波市鄞州区人民法院(2017)浙0212民初14458号民事判决书


编者按

另根据最高人民法院在任某、张某与某置业有限公司商品房销售合同纠纷再审案的(2017)最高法民申783号《民事裁定书》中,载述“考虑到涉案房屋庭院与涉案房屋及其土地的一体性,以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条对商品房买卖合同中出卖人应承担的惩罚性赔偿责任所规定的情形中不涉及本案情形,且依据该规定赔偿金额不应超过已付购房款的一倍,本院认为,二审法院对任某、张某关于整体撤销涉案合同、按三倍购房款金额赔偿其损失的主张不予支持并无不当。”


*本文封面与文中插图与内容无涉。


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