投入未达总额的25%,转让房地产项目的股权协议有效吗?

关键词:商业地产 | 股权转让 | 总投25% | 无效

泾钥匙:房地产项目公司股权转让时,房屋建设工程没有完成开发投资总额的25%,利害关系人并不能依据《城市房地产管理法》第38条规定认为股权转让行为无效,因为房地产项目公司的股权转让并不等同于项目公司土地使用权的转让或变相转让。


案情背景

薛某诉称系A公司股权的实际出资人,经过与A公司原股东代表陈某多次协商并达成收购意向的情况下,通过高息融资、斥资151,540,395元委托陆某以其个人名义收购A公司85%的股权,其与陆某之间已经形成合同项下的股权代持关系。但陆某却以股权所有人身份,将案涉股权转让给B公司,并将薛某的股权收购款项转回。陆某故意以转让项目公司股权的形式,变相转让土地使用权,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“房屋建设工程在没有完成开发投资总额25%以上的,不得转让”等规定。

陆某未经授权与B公司恶意串通转让股权的行为损害了薛某的合法权益,导致其为收购股权而与第三方进行短期资金拆借负担了高额利息,且因未能进行项目开发获得预期收益。故请求:1. 确认薛某委托陆某代为收购并持有A公司股权的代持合同关系有效;2. 确认陆某与B公司签订的《股权转让协议》无效;3. 依法判决陆某办理股权回转登记,B公司配合履行股权变更义务;4. 陆某、B公司向薛某共同连带承担赔偿损失1亿元。


法院认为

一审法院认为,根据现有证据,不足以证明B公司与陆某恶意串通,损害薛某利益,B公司为善意受让人。薛某主张确认陆某与B公司签署的《股权转让协议》无效、陆某办理股权回转登记,第三人A公司配合履行股权变更义务的诉讼请求,缺乏法律依据,应不予支持。理由是:

1. 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二十六条第一款规定“名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分,实际出资人以其对于股权享有实际权利为由,请求认定处分股权行为无效的,人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理”。而根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,虽然陆某无权处分薛某委托其代为收购、持有的85%A公司股份,但并无证据证明B公司出于恶意受让该股权,B公司是以合理价格受让,且已依照法律规定进行工商变更登记,故B公司为善意受让人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款也规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”

2. 《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于房地产流转的限制性规定不适用于本案。即使《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定可适用,其性质亦属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”的规定,并不导致上述《股权转让协议》无效。故判决驳回其此项诉讼请求。

(薛某不服一审判决上诉称,陆某与B公司签订的《股权转让协议》通过股权转让的形式规避了房地产项目和土地使用权转让应当符合的法定条件,系以合法形式掩盖非法目的;且A公司的工商登记备案文件显示陆某与B公司分两次签订的《股权转让协议》均以公司股份原值进行股权转让,无任何溢价,与案涉《股权转让协议》不同,存在逃避税收的行为,案涉《股权转让协议》应认定为无效。)

终审法院认为,关于陆某与B公司签订的《股权转让协议》效力问题,陆某与B公司签订《股权转让协议》转让本案争议股权的行为构成无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据上述规定,薛某主张陆某与B公司签订的《股权转让协议》无效,无法律依据,本院不予支持。此外,在薛某未能提供充分证据证明陆某与B公司存在恶意串通损害其利益的情况下,亦不能因此否认案涉《股权转让协议》的效力。薛某主张,案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为,系以合法形式掩盖非法目的,应认定为无效。本院认为,公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系,现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某的该项主张无法律依据,本院不予支持。故判决驳回上诉,维持原判。 


裁判检索

最高人民法院(2013)民一终字第138号民事判决书

江苏省高级人民法院(2011)苏商初字第8号民事判决书


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编者按

江苏省高级人民法院(2014)苏商再终字第0006号民事判决认为,我国土地使用权的主体,包括公司、企业、其他组织和个人(自然人),因此,在拥有土地资产的公司中,股权转让必然涉及公司土地使用权相关权益的转移。对于这种股权转让涉及公司土地使用权份额变更,是否界定为土地使用权转让行为,相关法律法规没有明确的规定,更没有明令禁止此类性质的股权转让。基于股权转让是《公司法》保护的民事法律行为,股权转让并不导致土地使用权权属的转移和变更,因此,此类性质的股权转让行为应属于《公司法》调整范围,而不属于国家土地转让的相关法律、法规的调整范畴。

但是,由于《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规对土地使用权转让作了诸多立法限制,且土地使用权直接转让税费成本较高,除交易手续费和印花税等外,受让方要交纳较高的契税,转让方需交纳较高的营业税、土地增值税,土地使用权直接转让的手续也比较繁杂,要涉及土地使用权权利人和项目建设的开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记,而股权转让的实质或实体性限制较少,交易简便快捷。因此,土地使用权人通过设立项目公司,并以土地使用权作价入股,再由受让人通过收购项目公司的部分股权或全部股权从而间接控制项目公司的土地使用权以合理规避土地使用权转让的法定转让条件,尤其为规避未完成开发投资总额百分之二十五的法定限制和土地使用权直接转让中的高额税收,已成为当前的普遍现象。

这需要政府和立法机关对以股权转让形式控制项目公司的土地使用权进行规范和完善,以填补法律、法规的空白,避免非法转让土地使用权和炒买炒卖土地使用权现象的发生。但不应以此为由认定本案的股权转让协议和补充协议无效。再审申请人认为本案属于以股权转让的合法形式掩盖其逃避《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关禁止土地使用权转让的规定、规避土地增值税征收的非法目的,属无效行为的理由不能成立,本院不予支持。

最高人民法院(2013)民申字第611号民事裁定认为,本案合同约定的转让标的是股权,而不是土地使用权,转让合同应当认定有效。本案中,通过2006年3月31日签订的《股权转让及合作协议》以及2006年7月5日签订的《湖南R投资有限公司股东股份转让协议》,X公司和J公司将R公司30%的股权转让给T公司。其后,通过2010年1月31日签订的《股权内部转让合同书》及其《补充协议》及2010年2月1日签订的《湖南R投资有限公司股东股份转让协议》,X公司和J公司将R公司另外的70%的股权转让给T公司。

两次股权转让后,虽然T公司受让了R公司100%的股权,但因J公司、X公司、T公司都不是Q项目建设用地使用权的主体,Q项目建设用地使用权并未因此发生流转,仍处于R公司名下。T公司持有R公司100%的股权后,其与R公司仍属两个相互独立的民事主体,不能以T公司受让了R公司100%的股权,就当然认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,进而以该行为目的非法为由,否定股权转让合同的效力。J公司、X公司关于本案合同系以股权转让的合法形式掩盖转让土地使用权的非法目的,依法应当认定无效的申请再审事由,没有事实和法律依据,应当不予支持。

最高人民法院(2014)民二终字第264号民事判决认为,公司在转让股权时,该公司的资产状况,包括建设用地使用权的价值,是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说,公司在股权转让时只要有土地使用权,该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让,进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司C公司为有限责任公司,依据我国公司法的规定,依法独立享有民事权利及承担民事责任,公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响,不论S公司购买C公司全部股权是为将C公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的,均不因此而影响股权转让合同的效力。


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