自诉无证的开发商,商品房买卖合同能被确认无效吗?

关键词:商品房  |  预售许可证  |  认购合同  |  确认无效  |  诚实信用

泾钥匙:房地产开发商在未取得商品房预售许可证情形下,私自预售回笼资金,要求购房人在签署认购合同后,付清全额房款;后因房价市场上涨,房地产开发商在未取得预售证前,起诉至法院,要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定确认合同无效,一审法院简单机械适用法律确认合同无效,背离现实与情理;终审法院以诚实信用和公俗良序,确认合同有效,驳回开发商无理诉求。


案情简介

“紫杉庄园”项目,又名“澜香山”项目,由A公司开发建设。2016年4月25日,A公司与李某签订认购合同一份,由李某(乙方)认购A公司(甲方)开发建设的位于西安市××区××街办××路以西“紫杉庄园”项目商品房,双方签署了认购合同,约定:“一、内部认购房源基本情况:1. 认购房源:‘紫杉庄园’(暂定名)x幢x-x号。2. 认购房源销售面积约200㎡。3. 认购房源销售总价1,720,000元,大写人民币壹佰柒拾贰万元整。二、付款方式及内部认购优惠价格:1. 乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2. 根据乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠,优惠后总价1,204,000元,大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。3. 乙方应于2016年4月25日一次性向甲方支付该认购房源100%房价款1,204,000元,大写人民币壹佰贰拾万肆仟元整。”合同签订当日,李某即向A公司缴纳1,204,000元购房款,A公司向李某出具收据。

2016年8月3日,长安房管局对案涉项目进行检查,发现该项目未办理销售手续,涉嫌无证销售,遂于同年8月9日作出处理决定:责令A公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动;立即进行企业经营整改,并对违规销售的房屋逐一清退;尽快办理相关建审手续。

后,A公司仍未办理商品房预售许可证。2018年2月12日,A公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由将李某起诉至法院,请求确认双方签订的认购合同无效。2018年3月1日,长安房管局因A公司在案涉项目未取得商品房预售许可证的情况下擅自违规销售,对A公司予以行政处罚,责令停止销售活动,补办许可证,并处罚款人民币720,758元。同年3月5日,A公司缴纳罚款。

另查明,2011年4月15日,A公司取得案涉房地产开发项目的土地使用权证;2012年1月19日,取得建设用地规划许可证;2017年6月2日,取得建设工程规划许可证;2017年7月27日,取得建筑工程施工许可证;2018年5月10日,缴纳案涉地块廉租住房建设资金6,060,600元;2018年6月8日,取得商品房预售许可证。


紫杉庄园1.jpeg


法院认为

一审法院认为,依法成立的合同,受法律保护。

《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。

《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”

综上,该案争议焦点应为A公司和李某所签订的认购合同的性质。如案涉合同系商品房预售合同,则应适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条之规定确认该合同为无效合同,如案涉合同非商品房预售合同,则反之。该案中,A公司和李某签订的认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间,未对交付使用条件及日期等项目予以约定,现A公司认为在签订合同当时已经告知李某,李某在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同,因此,应认为案涉合同应为商品房买卖合同。因A公司在该案起诉前仍未取得商品房预售许可证,故双方签订的认购合同应为无效合同。遂判决:A公司与李某于2016年4月25日签订的认购合同无效。

终审法院认为,关于A公司与李某之间的商品房预售合同法律关系的效力问题。首先,李某在签订认购合同当日即支付了全额购房款,A公司在自身合同目的已经实现情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,显然违背诚实信用原则。其次,A公司作为房地产开发企业,对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现A公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,A公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观,彰显司法公正,对此种行为不应予以支持。最后,A公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

据此,A公司与李某签订的认购合同有效,双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。综上所述,判决如下:一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决;二、驳回西安A科技实业集团有限公司的诉讼请求。


紫杉庄园2.jpeg


案例索引

陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01民终8145号民事判决书

陕西省西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决书


编者按

房产开发商以自己违法无证销售为由,在商品房售出两年后,将12名业主相继告上法庭,欲收回所售房产,引发热议。开发商的初始目的是因为两年来房价不断上涨,进而发现最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条存在适用空间漏洞,而一审法院苑囿于法条字面意思,恰恰落入了开发商的圈套,进而作出形式合法但极不合理的司法判决;而终审法院发现了开发商自诉无证的恶,如二审审理中,李某以双方纠纷已经和解解决为由申请撤回上诉,终审法院与其谈话了解相关情况,李某以其与A公司有保密约定为由不透露和解内容。

最终法院考虑到该案件是系列案件之首例,同时部分案件存在业主一审判决后未上诉的情况,为防止本案双方串通损害第三人权益[事实上,原审法院在该案终审判决后,对其他未上诉已生效的一审判决启动审判监督程序予纠错,如西安市阎良区人民法院(2019)陕0114民再2号《民事判决书》],经审查,对李某申请撤回上诉依法不予准许,继续裁判;并大胆跳出最高院司法解释的法条桎梏,通知援引诚实信用原则,阐明社会主义核心价值观和社会价值导向,以倡明公俗良序、正义公平的实质,填补了法条适用悖论和司法漏洞。


Ben.jpg

中国 上海市 黄浦区 福州路 666号 华鑫海欣大厦 9楼B座  Tel: +86 21 6330 0315, Email: info@eliteslaw.com 

Copyright@2018 涇銳律師事務所 沪ICP备18004541号 All Rights Reserved by Elites Law Offices. Supported by成都道斯科技有限公司