关键词：房地产 | 商品房买卖 | 交房 | 交付 | 质量瑕疵

泾钥匙：在商品房买卖合同的双方当事人已对商品房交付的条件、程序及相关责任后果进行了自主约定的情形下，如果买受人未按约及时查验房屋和办理房屋交接手续，可依照合同约定视为商品房已交付。但如有证据证明商品房在交付时即存在质量瑕疵的，开发商仍负有及时维修房屋并在修复完成后通知买受人进行查验受领的义务；若因开发商拖延维修导致房屋无法正常使用的，应向买受人赔偿房屋空置期间的损失。

案情背景

2010年，包**方与A公司签订《上海市商品房预售合同》，并就房屋交付条件、程序及相关责任后果约定如下：

1. 合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条的交付条件后，A公司应在交付之日前三天书面通知包**方办理交付该房屋的手续，包**方应在收到该通知之日起七天内，会同A公司对该房屋进行验收交接。

2. 第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由A公司转移给包**方。如包**方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，A公司应当发出书面催告书一次。包**方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由包**方承担。

3. 合同补充条款第4条约定，包**方与A公司双方同意对本合同正文条款第十三条、第十五条补充如下：（1）若包**方在A公司发出的交房通知书约定的日期内，未会同A公司办理房屋交付手续的，则A公司将有权按照合同第十五条之约定处理。并且若包**方未按A公司书面催告的日期办理房屋验收交接手续的，视为A公司已经完全履行完毕对该房屋的交付责任，包**方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同附件三的标准，自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任及缴纳物业管理费的义务一并转移由包**方承担，同时A公司对该房屋承担的保修期开始，包**方不得以任何理由要求延长该房屋的保修期限。

2011年12月，包**方收到A公司发出的《房屋交付通知书》。2012年1月13日A公司向包**方发出《房屋交付通知催告函》，通知包**方于2012年1月20日办理房屋交付手续。但包**方在收到前述通知书及催告函后以房屋存在诸多问题及主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门等诸多原因，拒绝到现场办理房屋交接手续。2012年4月22日，A公司房屋维修处理记录单确认前述房屋存在的问题。

2015年8月，包**方以房屋存在质量问题未接收房屋，房屋由A公司控制，A公司延期交付房屋为由，起诉至一审法院，要求A公司按租金每月人民币20,075元的标准赔偿其从2012年4月22日至2015年8月5日的损失。A公司辩称：房屋已经交付给原告，系争房屋的实际占有人也是原告；被告只是应原告要求对系争房屋进行维修；现在系争房屋已经维修好了，并不影响原告的居住。原告提出的维修要求，没有一项构成原告对系争房屋无法居住使用的，且不构成安全隐患；系争房屋都经过政府职能部门验收；不同意原告的诉讼请求。

一审审理过程中，经包**方申请，法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场租金进行评估。该公司估价2012年4月22日至2014年12月22日的总租金为人民币668,000元。

法院认为

一审法院认为：

原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，2012年1月21日起，被告已经完全履行完毕对该房屋的交付责任，原告亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同附件三的标准。故原告以房屋存有质量问题要求被告赔偿租金损失，本院难以支持。2012年4月22日房屋维修处理记录单记载的内容仅为保修范围之内容，被告应履行保修义务。由于该保修内容中存有主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门等瑕疵，该瑕疵系被告所致，在维修时也的确会导致原告使用房屋的不便，被告理应予以适当补偿，补偿金额本院根据估价报告及适当的修复时间酌情确定。判决A公司向原告方赔偿人民币20,000元，驳回原告方其余诉讼请求。

二审法院认为：

A公司按合同约定发出交房通知书及交房通知催告函，但包**方未按书面催告日期办理房屋验收交接手续，一审法院据此认定A公司自2012年1月21日起已经完成房屋交付责任即视为交房，符合合同约定。包**方称其与A公司协商一致延期至2012年4月22日办理房屋交接手续，但未提供相应证据予以证明，对此本院不予采纳。2012年4月22日，包**方在办理交房手续时，因系争房屋存在诸多问题而未接收房屋。基于A公司已经按照合同约定完成系争房屋交付责任（视为交付），包**方现仅以2012年4月22日所列出的系争房屋存在的问题而拒绝接收系争房屋，主张A公司未交付房屋，理由尚不充分，本院不予采纳。

虽然A公司按照合同约定已经视为交房，但系争房屋钥匙始终没有交接，房屋实物没有完成交付，对此双方没有异议。由于包**方所购系争房屋属全装修房，A公司对双方确认的房屋存在的问题应及时维修，并在维修完毕后及时通知包**方办理房屋接收手续。现A公司既没有系争房屋维修记录，亦没有证据证明其曾通知过包**方房屋维修结果。系争房屋从2011年12月即通知交房，但直至2016年11月25日二审审理期间，双方才完成系争房屋实物交付。包**方认为由于A公司未交付房屋，故要求A公司赔偿2012年至2015年间的租金损失，而A公司认为其已经履行完毕交房义务，故相应损失应由包**方自行承担。由于包**方拒绝接收房屋的理由不能成立，包**方对系争房屋未能及时办理交接手续负有责任。

A公司作为系争房屋的开发企业，全装修房屋的问题由其造成，A公司负有及时维修的义务，现A公司既不能证明系争房屋修好的时间，也没有及时通知包**方维修结果，在此情况下，A公司对于系争房屋未能及时办理交接手续亦负有责任。

基于上述分析，本院认定包**方与A公司对于系争房屋数年未使用致损失扩大均有过错，包**方上诉要求A公司承担全部损失，理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定A公司在维修房屋问题时会导致包**方使用房屋不便，应给予补偿并无不妥。除此之外，A公司因其自身过错还应对损失扩大承担补偿责任，补偿金额由本院根据案件实际情况及双方过错大小酌情予以确定。判决A公司赔偿包**方120000万，其他诉请不予支持。

实务要点

1. 开发商在签订商品房（预售）销售合同时，建议在补充协议中与买受人确认并明确载述“商品房交付条件、程序及买受人怠于办理房屋实地交接手续的责任与后果”，以便如期完成商品房交付义务，同时将商品房后期可能产生的风险进行转移。

2. 如买受人怠于办理房屋实地交接且房屋不存在影响买受人使用的质量问题时，则需将该一事实进行视频证据保全，如有条件可通过公证的方式进行保全。

3. 如买受人怠于办理房屋实地交接且房屋存在影响买受人使用的质量问题时，则需尽快维修，并通过记录单的形式进行记录；维修好后尽快将维修结果通知买受人，以免对房屋未使用的损失承担责任。

裁判索引

上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终4396号民事判决书

上海市黄浦区人民法院（2015）黄浦民四（民）初字第174号民事判决书