关键词：认购 | 商品房买卖合同 | 定金 | 利息

泾钥匙：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人；法律未明确规定该种情形下收受定金的出卖人应当支付定金利息，但实务中出卖人应就其实际占用资金另行支付利息，除非双方在《认购协议书》中就此另行达成明确约定。

案情背景

2016年9月28日，黄某（买受人，乙方）与某房产公司（出卖人，甲方）签订《认购协议书》一份，约定：黄某购买某房产公司开发的位于xx公馆xx幢xx单元xx号房屋，定金为10万元……乙方应于本协议签订后7日内携本协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款到甲方销售中心签署《商品房买卖合同》（含附件及补充协议）纸质合同、办理网上备案手续、签署银行要求的贷款文件（如有）。

2016年9月29日，黄某付清定金。

2016年10月3日，黄某前往某房产公司准备签订正式的商品房买卖合同，因黄某不同意同时签订某房产公司提供的《补充协议二》，双方未能签订《商品房买卖合同》。之后就签约事宜进行协商，最终双方磋商未成，未签订正式的商品房买卖合同。

2016年10月8日，某房产公司向黄某发出《通知函》，载明：因黄某未在约定期限内签署《商品房预（出）售合同》以及相关文件、付清相应购房款，故，原某房产公司签署的《认购书》已经解除......

2017年10月20日，某房产公司向黄某发出《解约确认函》，载明：双方签订的《认购书》已经解除，黄某已支付的定金某房产公司不予退还，该房屋某房产公司将另行销售。

2017年12月29日，黄某向法院提出诉讼请求：1. 某房产公司双倍返还黄某定金200000元；2. 某房产公司向黄某支付定金100000元的利息人民币9356.85元（按银行同期贷款利息自2016年9月29日暂计算至2018年9月18日，要求计算至实际还清之日止）；3. 某房产公司向黄某支付交通费共计1003元；4. 本案诉讼费用由某房产公司承担。

法院认为

一审法院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

本案双方签订的《认购协议书》从内容上看，性质应属于预约合同。在签订《认购协议书》后，双方协商签订《商品房买卖合同》时，因黄某不同意同时签订某房产公司提供的《补充协议二》，而某房产公司又不同意修改《补充协议二》的内容，虽经多次磋商，但双方始终无法对具体合同条款达成合意。黄某、某房产公司未能签订正式房屋买卖合同不可归责于当事人双方，故某房产公司应将根据《认购协议书》约定收取的定金10万元返还给黄某。

黄某要求双倍返还定金的诉请，缺乏依据，该院不予支持。关于黄某主张的定金利息，黄某主张以10万元为基数按银行同期贷款利率即年利率4.75%的标准支付自2016年9月29日起的资金占用利息，符合规定，该院予以支持。关于黄某主张的交通费，某房产公司并无违约行为，无需承担黄某支出的该费用，故黄某的该诉请，该院不予支持。

因双方当事人均不服一审判决提起上诉，二审法院判决维持原判。

实务要点

《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”法律并未规定该种情形下收受定金的出卖人应当支付定金利息，从公平角度，出卖人收受定金存在资金占用，买受人支付定金后存在期间利息损失，故实务中出卖人可提出利息赔偿；当然，若双方事先在《认购协议书》中明确约定就此情形由出卖人无息退还定金亦属于各方的意思自治和对自身权利的处分，司法也会尊重当事人的该约定。

裁判索引

浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终3175号

杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初10938号