疫情来袭,商业租赁承租人能否要求减免停业期间的租金?

关键词:疫情 | 行政措施 | 停业 | 减免租金 

泾钥匙:因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行的,根据2003年非典疫情期间最高院颁布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定及当时的相关司法实践,该种情形可视为《中华人民共和国合同法》第117条及118条规定的不可抗力导致合同不能履行,相关商业租赁承租人可以主张免除停业期间的租金。

 

案情背景

某集团系“新黄浦商厦”产权人,某商厦为某集团的分支机构,在得到某集团授权后以自己的名义与承租人某公司签订《房屋租赁协议》。后,某商厦与承租人某公司就租赁房屋续签租赁协议,租赁期限自2001年2月1日至2009年1月31日,起租日为2001年4月16日,第一年至第三年每年年租金为350万元,租金按月缴纳,缴租日为每月的1日。

2003年5月15日,承租人某公司向租赁房屋产权人某集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函称:为防治“非典”暂时停业,要求减免停业期间的全部房租。嗣后,某集团诉诸法院,请求判令承租人某公司返还租赁房屋,某公司租赁房屋内的所有装修、设备、设施归某集团所有,某公司向某集团支付2003年6月1日之前的欠租租金以及2003年6月1日至实际迁出之日的租金,并支付相关电费、煤气费。

 

法院认为

一审法院认为,关于“非典”期间某公司经营是否受影响问题,按照最高人民法院相关规定,由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理;因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照合同法第117条和第118条的规定妥善处理。本案某公司并没有向法庭举证证明,某公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行,因此不适用“不可抗力”的免责规定,也就不能部分或全面免除责任。如果需要适用公平原则,某公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明,某公司要求减免租金缺乏相应的损失依据,不予采纳。

二审法院认为,基于我国2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门为防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

 

实务要点

2020年初,新型冠状病毒疫情汹涌来袭,为更好地防治疫情,全国及各地方政府纷纷出台要求相关企事业单位及经营场所暂停营业、缩短营业时间或延迟开业的通知、规定;在此情形下,承租人应及时通过书面方式向出租人告知疫情对承租人继续履行合同的影响,并积极与承租人沟通、协商有关租金减免或解决方案。若出租人与承租人达成一致的,双方应尽快签订补充协议予以明确。

与2003年非典疫情相比,2020年的新型冠状病毒肺炎疫情传播更具广泛性和严重性,大陆地区所有省(市、区)政府已经启动疫情一级响应措施,国家亦把此次疫情纳入乙类病毒,采取甲类措施进行防控。相信最高人民法院不久后将会依据公平原则出台相关指导性文件,从法律层面确定,因政府及有关部门为防治此次疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于此次疫情的影响致使合同当事人根本不能履行的,属于不可抗力而导致合同不能履行情形。如前述承租人与出租人无法就租金减免事宜达成一致的,则承租人应保存好国家及相关政府要求暂停营业、缩短营业时间及延迟开业的通知、规定等书面文件,以便应对后期诉讼。

 

裁判索引

(2004)沪二中民二(民)终字第354号民事判决书


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