买受人能否以房屋存在质量瑕疵拒收房屋

关键词:房屋质量 | 瑕疵 | 拒绝接收 | 逾期交付  

泾钥匙:买受人不能以房屋存在质量瑕疵拒绝接收房屋,但可要求开发商履行相应质量瑕疵担保义务;然开发商怠于履行维修义务,房屋质量瑕疵达到影响买受人正常居住使用的程度,不排除认定开发商逾期交付的情形。


案情背景


2013年6月12日,余某与裕顺公司签订商品房买卖合同,购买一商品房,约定交付时间为2014年7月31日前,合同约定了逾期交付违约责任。商品房一层为车库、储藏室,储藏室设计功能为健身房、酒吧、影音室等,其通向地上一层的预留口位于地上一层的大厅内。2014年7月21日,裕顺公司向余某发出交房通知,通知其于7月31日收房。余某以房屋存在质量问题拒绝接收。

裕顺公司遂予以修缮解决返潮、霉变问题,但余某对以上修复措施不认可,并向质监站投诉。该站进行现场查勘,发现余某反映地下室墙面根部反潮基本属实,后组织三名专家进行了工程质量鉴定,出具了《工程质量鉴定意见书》和整改建议。至诉讼之日,余某仍以裕顺公司未按《工程质量鉴定意见书》的要求修复而拒绝收房。余某起诉要求整改后交付房屋,并承担逾期交付责任。该案历经一审、二审及江苏省高级人民法院再审。


一审法院认为,裕顺公司作为出卖人,交付能够正常居住使用且符合双方约定的商品房是其主要义务,余某作为买受人有权在收房时提出质量异议。但买受人能否以房屋存在质量问题而拒绝收房,从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款“买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”的规定可见,拒绝收房必须有“正当理由”。因拒绝收房即意味着房屋存在质量问题而不适合居住或严重影响居住以致不能实现合同目的,故,“正当理由”应当以房屋质量是否存在“严重影响居住”为衡量标准。

涉案商品房为分层结构,地上一层为居住区、生活区,地下一层虽名为储藏室,其设计功能为休闲娱乐区。因地下一层留有通向地上一层的缺口,致两层不能完全独立,地下一层因地面墙面渗水、反潮等问题不能装修影响到地上一层的装修和使用,也使得整个商品房的使用功能不全。如将两层分别对待,不仅与购买人支付的对价不等,也为整体设计及装修造成障碍。单独装修、使用地上一层,却在大厅中间留有一大缺口或临时性遮掩物,对于任何购买人来说均不能接受。故,余某以地下一层存在渗水、反潮、霉变而拒绝接收不违反法律规定,合情合理,裕顺公司负有修复义务并于修复完成后履行交付义务,认定裕顺公司于合同约定的时间交付存在影响居住使用的商品房不符合交付条件,余某有权拒收,裕顺公司应承担逾期交房的违约责任。

裕顺公司不服一审判决提起上诉。


二审法院认为,商品房买卖合同约定了商品交付条件:1. 取得建设工程规划许可证;2. 取得工程竣工验收备案证明;3. 取得商品房交付使用备案证明。裕顺公司在取得上述三项凭证后通知交付房屋符合合同约定,但余某以涉案房屋地下室地面和墙体潮湿为由拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定,“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”、“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。

由此可见,房屋主体结构质量不合格和房屋质量存在问题严重影响正常居住是购房人解除合同的法定事由;在交付前如果房屋存在上述两种状况,购房人可以拒收房屋,而对其他一般质量问题的,购房人依法也可以获得相应的救济——“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

因涉案房屋已通过竣工验收,余某未能就房屋主体结构质量不合格举出充分证据,而涉案房屋地下室返潮等问题可以通过维修等方式予以解决,质监站为此出具了维修意见,故该问题属于一般质量瑕疵,余某没有因此解除合同而主张维修也能印证此点,故拒收房屋的做法于法无据,但裕顺公司应当依法承担维修义务和维修期间给余某所造成的损失。

后,余某提起再审,江苏省高级人民法院支持了二审法院的观点,认为涉案房屋问题属于一般质量瑕疵,余某没有解除合同,而主张维修,故拒收房屋的做法于法无据;同时认为发现房屋质量瑕疵一年多以来,各方当事人就维修方案无法达成一致意见,余某自此可自行或者委托他人修复,而不能继续拒收房屋,导致损失的扩大。


但,类似的案件在浙江省杭州中院的裁判中表现出了不同的观点,其认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。同时,《中华人民共和国建筑法》规定商品房质量瑕疵严重程度达到“不符合质量要求,致使不能实现合同目的”须符合下列情形:一、工程未经验收或验收不合格;二、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用;四、房屋存在其他《商品房买卖合同》约定的构成根本性违约的质量瑕疵。

案涉房屋在通知收房时即存在漏水问题,约定的交付时间为2011年4月30日前,而案涉房屋因为漏水问题直至2013年6月才完成维修。在长达两年多的时间里,买受人虽支付了全部购房款,但无法正常使用案涉房屋,法院根据实际情况认为案涉房屋质量瑕疵达到影响原告正常居住使用的程度,以致买受人的合同目的无法实现,从而认定可拒绝收房,即开发商存在逾期交房的违约行为。


实务要点

以上两案均为买受人因房屋质量瑕疵拒收房屋起诉开发商承担逾期交付责任,房屋均经验收,不存在主体结构质量问题,但对于质量瑕疵的严重程度不同审理法院有不同的理解。前一案再审法院以买受人没有解除合同仅主张维修,且发现房屋质量瑕疵一年多,买受人可自行或者委托他人修复,而不能继续拒收房屋导致损失扩大为理由,不支持其对开发商逾期交付责任的主张;后一案二审终审法院则是以开发商修复时间长达两年多,买受人支付了全部购房款却无法正常使用案涉房屋,影响到买受人正常居住使用的程度为理由认定开发商存在逾期交房的违约行为,不难看出两案法官在其中的主观裁量。

律师建议,开发商在《商品房买卖合同》中应首先明确房屋交付标准,不作宽泛性的表述,其次在房屋交付过程中对买房人提出的验收意见尤其是拒收的情形应及时应对处理、妥善交流、修复完善并再次通知交付,必要时进行专项工程质量问题鉴定,切勿拖沓甚至不予回应,避免落入“长时间未修复影响买受人的正常居住使用”的情形,进而可能被认定逾期交付。


裁判索引

江苏省高级人民法院(2018)苏民申1016号

浙江省杭州市中级人民法院(2015)浙杭民终字第2358号


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